華中農業大學自考 論文：

  房地產集合資金信托產品是指信托公司從多個委托人（也是“投資人”，相對于單一信托而言）處募集資金，用于與房地產公司合作開發房地產項目，獲得收益后支付給委托人作為投資回報的信托計劃，常見形式有特定資產收益型、股權投資型、貸款型以及復合型等。
伴隨近期全國各主要城市商品房限購政策的出臺和執行，不少處于信托計劃中的房地產開發商面臨著非常嚴峻的現金流壓力，部分公司已經陷入經營困境。當這類房地產開發商沒有能力向信托公司按期支付高額投資回報時，投資人卻不愿面對投資風險，執著的向信托公司討要預期回報，信托公司雖然有苦難言，卻又不愿公開披露風險，惟恐得罪投資人和代理銷售信托產品的商業銀行，更不愿釀成集體訴訟，斷了將來繼續發行信托產品的信譽和財路，只能自己掏腰包堵上投資人的窟窿，再內部消化與房地產開發商的那些理不清的糾葛。試想一下，如果有一天信托公司再也沒有能力或者不想堵投資人的窟窿，又或者投資人的風險意識、維權意識覺醒，不再滿足于被敷衍的支付投資回報，轉而追究事實真相和責任，事態將會如何發展？這樣的平靜還能繼續維持嗎？
一、房地產信托產品的風險概要
1、各類房地產信托產品的共同風險
（1）政策風險
房地產信托作為與房地產行業緊密相關的信托產品類別，需要承受房地產和金融兩方面的政策變化。在房地產行業層面，國家不斷加強對房地產融資的控制，推進限購、限貸和加快保障房建設，都將加劇房地產企業的現金流困難，增加已接受信托產品的房地產公司的履約風險；在金融行業層面，銀監會對信托公司發行房地產信托產品也已經給予高度重視和控制。有消息稱，銀監會已經下發通知，對房地產信托余額和新增規模前20名的信托公司進行窗口指導。截止目前，已經有中信信托、平安信托、中融信托等20多家信托公司暫停了房地產信托業務。另據央行下屬媒體的報道稱，工行、建行均發文叫停房地產信托業務，而農行、中行在實際操作層面也已停止房地產信托業務。
因此，房地產信托在中國是政策導向性很強的信托產品，信托產品設立、執行、終止的每一個階段都可能受到政策變化的影響。
（2）房地產信托項目的實施風險
a. 房地產項目本身的潛在風險
以投資于房地產項目的開發、建設的信托計劃為例，房地產開發需要經歷取得土地、審批立項、開工建設、竣工驗收以及銷售等多個環節，在每個環節中都有潛在的風險。如因政策變化或情勢變更，開發商無法按計劃取得項目有關證照；施工過程中發現重大地質原因延緩工期、增加工程造價；因施工合同發生糾紛、施工質量問題而推遲竣工驗收；因項目定位不準，銷售情況不理想等。
應該說，房地產開發是一項綜合性很強的工程，既是商業行為，也是一門實踐科學，很難精準的預計風險會隱藏在哪里，什么時候出現，需要投資人和信托公司對房地產行業和具體項目具有一定深度的認識和理解。
b. 流動性風險
我國房地產開發商主要資產是土地、房產等變現周期較長的固定資產，因此，開發商比較容易出現現金流斷裂而引發的流動性風險，無法按期支付信托收益，構成重大違約。
在這種情況下，信托公司通常只有兩條路可以選擇：繼續對項目提供資金（自有資金或另行設立信托計劃），或者處置信托財產，回收資金，提前終止信托計劃。無論哪種選擇，都意味著新的風險和挑戰。
c. 增加成本、挪用資金風險
增加成本、挪用資金是開發商常見的違約行為。項目收益是信托公司向投資者支付投資收益的最重要來源，增加成本和挪用資金都可能導致項目收益減少，影響支付投資收益。信托公司為了防止項目公司違約，往往會采用設立監管賬戶、按照項目進度劃撥資金、向項目公司派駐高管和財務人員、控制項目公司的公章和財務章等方式進行風險控制。
但是，信托公司畢竟不是房地產專業機構，從業人員也很可能不具備足夠的房地產專業知識和敏感度，所以，信托公司并不能完全識別房地產公司以虛構用款用途、簽訂虛假合同等方式實施的增加成本和挪用資金的行為。更有甚者，如果信托公司再疏于履行管理人義務、缺乏完善的內控程序，還將可能導致資金監管的失控，擴大風險。
（3）信托計劃非正常終止時處置信托財產的風險
所謂信托計劃的非正常終止，是指信托計劃在正常到期前，出現信托合同約定的提前終止的情況，信托公司宣布提前終止信托計劃，并以信托合同約定的方式處置信托財產，收回資金后分配給委托人。在處置信托財產過程中，可能潛在以下風險：
a. 合同約定不明的風險
雖然每一個信托產品的發行都會配備一整套厚厚的、印刷精美的信托合同和產品介紹，但這些文件在關鍵條款上的約定未必是明確的、可實施的。信托公司需要根據每一個信托產品的種類，結合具體項目、房地產開發商的特點等因素，對該約定進行細化，與房地產公司充分協商，最終使其達到可以實施的程度。如果僅僅是泛泛的約定，可能會錯失相對簡單、快捷的處置方式，只能走爭議解決的道路。
b. 合法性審查風險
一旦進入爭議解決階段，信托計劃的合法性是邏輯上應當首先審查的內容（雖然有很多當事人、法官或仲裁員并沒有意識到這一點）。如果信托計劃整體被認定為無效，則信托公司不僅不能從項目上獲得收益，還可能引發投資人與信托公司之間的爭議，甚至起訴追究信托公司的締約過失責任等。
c. 證據風險
進入爭議解決程序后，信托公司和房地產開發商不可避免的要各自舉證、分清責任。信托公司如果不能妥善保管各類合同、財務憑證、往來函件，不能將履約過程中出現的爭議形成可舉證的證據，則可能在爭議解決過程中處于不利地位。同時，該等不利證據還可能被投資人用以追究信托公司不盡責管理的違約責任。
d. 法律規定不明的風險
我國的很多法律制度還處于逐步完善狀態，有些法律規定還不明確，實踐中爭議較大，給信托公司處置信托財產帶來一定困擾。例如，大多數信托計劃要求對有關的支付協議或者擔保協議作強制執行公證，以便在發生爭議時直接進行強制執行，無須訴訟或仲裁。但是，我國法律關于具有強制執行力的公證債權文書僅做了原則性的規定，實踐中各級法院對此類強制執行文書存在效力爭議、管轄權爭議，對不具備債權文書特點的擔保合同，即使公證處出具了執行證書，法院也可能拒絕受理強制執行。
e. 爭議解決時間過長的風險
爭議解決過程往往會受案件本身的難易程度、當事人影響力、爭議解決機關的效率、政府有關職能部門的態度、市場因素等方面條件的影響，無疑是非常復雜和難以控制的。如果爭議解決時間過長，對于土地使用權、房屋、房地產公司股權這一類信托財產的處置而言，就可能面臨市場因素變化、政府征收土地閑置費甚至收回土地等方面的風險，造成信托財產貶值或無法實現收益。

編輯：華中農業大學自考